A Construction / B Construction / C Construction

This terminology is often heard when a tenant opens a store in a commercial facility (e.g. shopping center) or a multiple-tenant building; it’s an itemization of new-store-related construction work from the perspective of “who pays” and “who constructs” the work.

Definitions may vary by site, but commonly, A/B/C constructions are itemized as follows.

  • A Construction: construction work that the building owner pays and constructs; e.g. building structure, common use space or aisle, etc.
  • B Construction: construction work that the tenant requests, the tenant pays, and the building owner constructs; e.g. sign attached to the building, water supply and drainage work, waterproofing work, air conditioning work, etc.  B constructions tend to be troublesome, as ownership of equipment commonly belong to the building owner, and construction costs are estimated by the building owner.
  • C Construction: construction work that the tenant pays and constructs upon the building owner’s approval; e.g. store interior work, lighting work, telephone and communication facility work, etc.

(in Japanese) 工事区分:A工事・B工事・C工事

ショッピングセンターなどの商業施設や大型テナントビルなどにテナントとして出店するときに、よく耳にする言葉。店舗の工事をする業者と費用負担が「テナント」か「ビルオーナー」かを視点とした工事区分のこと。物件ごとに異なる場合もあるが、おおむね下記のように区分されている。

A工事:ビルオーナーの費用負担にて、ビルオーナーが施工する工事。ビル本体、共用施設・通路等。

B工事:テナントの要望により、テナントの費用負担にて、ビルオーナーが施工する工事。ビルに付随する看板、給排水工事、防水工事、吸排気工事、エアコン工事等。
この工事による設備の所有権はビルオーナーになることが多く、工事の見積もりもビルオーナー側がとるため、最ももめることが多い工事区分である。

C工事:テナントがビルオーナーの承認を得た上で、テナントの費用負担にて、テナントが施工する工事。店舗の内装、照明、什器、通信設備の工事など。設備の所有権はテナントに所属する。

Cannibalization

Reduction of sales or market share of existing market of own company caused by product or distribution channel of own company. For example, when the company opens a new store close to its existing store, the sales of the existing store declines because of the market overlap. Possible measures for cannibalization could be to avoid opening new stores in same traffic line or to develop new concept / brand store.

However, it is not always negative for the growth of the company as total when managed carefully. It is also necessary to develop a system to manage performance not only by store but also by district containing multiple stores.


(in Japanese) カニバリゼーション、(略語)カニバリ

自社の商品・流通チャネルが自社の既存の市場を侵食すること。例えば、既存店から至近距離に新店を開店すれば、商圏が重複するため既存店の売上は低下する。異なる動線に出店する、別業態を開発するなどが対策として考えられるが、個店ではなく複数の店舗を包括した地区を単位として業績を管理する仕組みも必要である。

Dominant Strategy

A strategy for chain store to focus its store opening to a specified area. Area to be specified tends to be small with coffee shops or convenience stores in city centers. This is why people find same brand stores across the corner. Dominant strategy works to improve brand awareness improvement, competitive situation, reduction of logistics cost, improvement of cost effectiveness of advertisement, etc.


(in Japanese) ドミナント戦略

多店舗展開をする際に、特定の地域に集中的に店舗を開店すること。中心市街地のコーヒーショップやコンビニエンスストアなどは特定される地域が狭い。あちこちに店があるように感じられるのはこのためである。ブランドの知名度の向上、競合の出店抑止、物流費の削減、広告宣伝費の費用対効果の向上などのメリットがある。

Store Development Division

A division in chain store retailer company that develop multiple stores under the same brand name (coffee shop, convenience store, drug store, etc.).  Most of these chain store companies rent the store location from the landlord under lease contract to operate stores.  Since availability of commercial real estate suited for retail business is limited, a prime location attracts a number of contacts from retail chain store companies eager to open stores.  The task of Store Development Division member is to negotiate with the landlord in order to be selected.  When he/she succeeds to obtain the site, he/she spends time and effort for internal coordination  until the new store opens and handed over to Store Operations.  This is the Division that owes responsibility for brand penetration and market share expansion for the company.


(in Japanese) 店舗開発部

コーヒーショップ、コンビニエンスストア、ドラッグストアなど、同じ屋号で多店舗展開する企業は多い。これらのチェーン企業の大半は、賃貸借契約により場所を地主から借り受けて営業している。商業用の不動産の場合、商売に適した立地の数が限られているため、好立地の物件にはテナントとして入居を希望する数社ないしは数十社からの応募がある。その中から選ばれるために、地主との交渉にあたるのが店舗開発という業務である。無事に物件の契約・開業にこぎつけ、運営担当の部署に店舗を引き渡すまでの間には、事前の社内調整等にも多くの時間を費やす。自社ブランドの普及と市場シェアの拡大を使命とする部署である。

Trade Area

A geographical area with possibilities that customers of a store might exist.  Each store has each trade area, and the size of the area varies depending on the product category or the size of the store.   Several methodologies could be used to identify the trade area; it could be roughly identified by setting certain distance (radius area) or drive time from the store, or it is also possible to identify via market research by asking customers where they live or the place they came from immediately before visiting the store.


(in Japanese) 商圏
ある店舗の顧客が存在する可能性のある地理的な範囲のこと。個々の店舗にそれぞれの商圏が存在し、扱う品目や店舗の規模などに応じて広さも異なる。商圏を把握する方法としては、距離(店舗からの半径)やドライブタイム(車の運転時間)などを用いて大まかに設定する方法や、来店客に対して居住地や来店直前にいた場所を尋ねる調査を実施する方法などがある。

Traffic Generator (TG)

TG is an abbreviation for “Traffic Generator”, which means a place that has power to “vacuum” people. For example, in-station department store, large-scale shopping center, leisure facility, major crossing, major interchange, public facilities, etc. could be TGs. The line that connects between TG and TG could be a strong traffic line.


(in Japanese) TG
Traffic Generatorの略。交通発生源、人々を吸引する力のある場所を指す業界用語。駅百貨店やショッピング・センターなどの大型小売店、レジャー施設、主要交差点、インターチェンジ、公共施設などが含まれる。TGとTGを結ぶ線は強力な動線となる。

Traffic Line

A line that shows the movement of people or car in a city. By analyzing and numerically rating the strength of the traffic line in relation to the necessity to traffic, actual people / car traffic volume etc, it could be utilized as an independent variable of a new store sales forecasting model.


(in Japanese) 動線
都市における人や車の動きを示す線を表す。通行の必然性の高さ、実際の通行量や道路交通量などに応じて動線の強弱を数値化し売上との関連を分析することで、売上予測の独立変数として用いることが可能になる。

Visibility

How the store is seen from TGs around the store. By analyzing and numerically rating the visibility, it could be utilized as an independent variable of a new store sales forecasting model. It is possible to improve the visibility by securing wide storefront or by putting up effective store sign.


(in Japanese) 視認性
周辺のTGからの店舗の見え方のこと。視認性も動線と同様に数値化することで売上予測の際の独立変数に用いることができる。間口を広く確保する、看板を目立つ場所につけるなどで向上させることが可能である。